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L’ascensore è un impianto usato di frequente all’interno del condominio, che tutti conoscono. L’ascensore, per sua natura, deve essere sicuro, non presentare problemi ed essere pronto a ogni nostra chiamata.

Per questo ha bisogno di una manutenzione che lo mantenga in perfetta efficienza, ma soprattutto sicuro. Una domanda che si pone frequentemente è: che differenza c’è tra manutenzione ordinaria e straordinaria per l’ascensore?

E’ una domanda che ricorre spesso in occasione delle assemblee condominiali, quando tra le voci delle spese compare questa differenza. Vediamo insieme in cosa consistono queste differenze, come incidono nella ripartizione delle spese tra locatore e inquilino, e la normativa che le regola.

Cos’è la manutenzione ordinaria dell’ascensore.

L’ascensore, come abbiamo detto, deve garantire la sicurezza delle persone che lo usano, e questo importante aspetto è garantito dalle visite di controllo eseguite da personale qualificato che interviene periodicamente per verificare l’impianto.

Il personale impiegato, come da D.P.R. 162/99, deve aver superato un esame e avere il certificato di abilitazione. Durante il controllo periodico, verifica che tutte le parti principali dell’ascensore siano correttamente funzionanti, così da valutare che l’ascensore funzioni in condizioni di sicurezza per gli utenti.
Le manutenzioni ordinarie sono periodiche e si eseguono almeno due volte l’anno.

Questi controlli riguardano di solito le pulsantiere, le fermate al piano, il corretto funzionamento delle porte, lo stato del paracadute e dei freni di emergenza, nonché della puleggia e delle funi e di tutti quei componenti che precludono la sicurezza dell’ascensore. In queste visite di manutenzione gli addetti lubrificano le parti che lo richiedono ed eseguono la pulizia e la registrazione degli altri elementi.

Nel caso che durante queste visite periodiche si ravvisino delle parti logore o rotte, queste sono immediatamente sostituite o riparate così come riportato nel contratto di manutenzione, avendo lo scopo di mantenere in efficienza l’impianto di elevazione. Queste piccole sostituzioni non si possono considerare manutenzioni straordinarie.
Al termine dell’uscita gli operatori annoteranno sul libretto gli esiti delle verifiche eseguite.

Se, nel corso dell’intervento di manutenzione, ravvisassero dei pericoli per il funzionamento in sicurezza dell’ascensore, dovranno fermare immediatamente l’impianto e darne immediata comunicazione all’amministratore. Potranno rimettere in funzione l’impianto solo quando la riparazione del guasto pregiudizievole per la sicurezza, non sarà conclusa. In questo caso un intervento di manutenzione ordinaria può tramutarsi in uno di manutenzione straordinaria.

Cos’è la manutenzione straordinaria dell’ascensore.

La manutenzione straordinaria, a differenza della manutenzione ordinaria, non ha una periodicità ma si rende necessaria quando l’impianto ormai vetusto necessita di migliorie o si riscontrano guasti che riguardano uno o più componenti dell’impianto.

Interventi di manutenzione straordinaria, come abbiamo appena visto, possono avvenire quando durante la manutenzione periodica si riscontrano usure e pericoli per il funzionamento in totale sicurezza dell’ascensore.

Un altro caso d’insorgenza di manutenzioni straordinarie avviene quando, a seguito di una verifica periodica eseguita da un ingegnere di un Ente preposto, il parere del verbale riscontrasse la necessità di intervenire su componenti obsoleti e malfunzionanti o addirittura desse esito negativo. Queste verifiche periodiche devono essere eseguite ogni due anni, come disposto dall’art.14 del D.P.R. 162/99. L’ascensore in caso di esito negativo, previo comunicazione all’ente comunale preposto, sarà bloccato sino a quando gli interventi richiesti non siano eseguiti e la successiva verifica di controllo non dia esito positivo. Gli interventi richiesti dal verificatore rientrano nella classe d’interventi manutentivi straordinari.

Il proprietario dell’impianto, o amministratore se si tratta di un condominio, è obbligato a eseguire prontamente le riparazioni segnalate, come dall’art. 15 comma 6 del D.P.R. 162/99. In caso di negligenza è ritenuto unico responsabile in caso d’incidente.

Gli interventi di manutenzione straordinaria devono essere eseguiti da personale qualificato. Non è ammesso che l’amministratore o il proprietario rimedino i guasti mediante l’impiego di personale non qualificato. L’unica possibilità concessa loro è che richiedano l’intervento di un’altra azienda qualificata per l’esecuzione dei lavori richiesti, salvo lasciare la verifica dell’esecuzione dei lavori all’azienda che ha in carico la manutenzione ordinaria.

Riassumendo possiamo definire lavori di manutenzione straordinaria gli interventi necessari per riparare guasti o cambiare elementi che non sono compresi nel contratto di manutenzione ordinaria dell’ascensore.

Manutenzione ascensore: la normativa

La manutenzione ordinaria e straordinaria sono disciplinate dal citato D.P.R.162/99, modificato nel 2017 con il D.P.R. 23 per recepire la Direttiva Europea 2014/33.
In questo decreto sono contemplate le installazioni, le verifiche, le manutenzioni e l’istituzione del libretto, in cui sono allegati i verbali delle verifiche periodiche e straordinarie e gli esiti delle visite di manutenzione ordinaria, e la targa dell’ascensore, presente in ogni cabina, in cui si riporta il manutentore, la capienza e la portata massima dell’impianto.

Il decreto regola e disciplina l’intero comparto ascensoristico, sia nella fase d’installazione sia in quella della manutenzione e ai fini manutentivi è cogente l’art. 15.

Manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore: la ripartizione delle spese

La ripartizione delle spese delle manutenzioni ordinarie e straordinarie dell’ascensore all’interno di un condominio è spesso fonte d’incomprensioni e discussioni.
Il Codice Civile all’art. 1124 “Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori” recita: “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

Nell’articolo del Codice Civile le spese di manutenzione sono assegnate ai proprietari per metà suddividendo le spese secondo i millesimi e l’altra metà in relazione al piano in cui si trova la proprietà e l’uso dell’ascensore per accedervi. Nel caso gli appartamenti fossero stati affittati, le spese di manutenzione spetterebbero agli inquilini che usufruiscono dell’ascensore. Ciò è disposto anche dall’art.9 della Legge 392/78 “Disciplina delle locazioni d’immobili urbani”, Il condizionale è d’obbligo perché il contratto d’affitto sottoscritto dalle parti potrebbe disporre diversamente.
Altra questione riguarda chi abita al piano terra e non usa l’ascensore per raggiungere la propria abitazione. Una sentenza della Cassazione (N° 8823/2015) ha stabilito che chi abita al piano terra debba concorrere alle spese di manutenzione solo per la parte spettante ai millesimi di possesso, ossia il 50%, come stabilito dall’art.1124 del Codice Civile. Anche qui si possono adottare criteri diversi secondo il Regolamento Condominiale, a patto che le variazioni siano decise dall’assemblea condominiale all’unanimità.

Per quanto riguarda le spese di manutenzione straordinaria dell’ascensore queste non sono menzionate nell’articolo 1124 C. C, in pratica non c’è una distinzione netta. Perciò vale per i proprietari la suddivisione riportata, mentre per gli inquilini fa testo l’art.9 della Legge 392/78, che imputa loro solo le spese di manutenzione ordinaria, e dispensandoli dagli oneri delle manutenzioni straordinarie dell’ascensore. Il proprietario, comunque, può richiedere un’integrazione del canone con un aumento non superiore all’interesse legale dell’ammontare dei lavori straordinari eseguiti. All’importo totale vanno dedotti contributi di varia natura cui il proprietario benefici dall’aver eseguito i lavori (esempio il Superbonus Ascensori).